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只有经济产业转型成功 房地产市场才能健康发展

2017-05-19 07:43:11 出处:南方都市报 作者: (评论0条)
摘要: 中原地产主席施永青接受南都记者采访时指出,除了深中通道等交通硬件外,粤港澳大湾区各区域只有打破各种层面的壁垒才能实现软件上的融合;对于粤港澳大湾区的房地产,他认为需要追溯到区域之间的经济发展与合作交流,只有产业升级转型成功才能带动区域内的房地产发展,否则,房地产业将会徘徊一段时间。

  前有多个城市房地产调控,后有银根收紧,加息声音不绝于耳,对于粤港澳大湾区的各个城市的房地产业来说,房地产发展还是否存在机会?5月17日,中原地产主席施永青接受南都记者采访时指出,除了深中通道等交通硬件外,粤港澳大湾区各区域只有打破各种层面的壁垒才能实现软件上的融合;对于粤港澳大湾区的房地产,他认为需要追溯到区域之间的经济发展与合作交流,只有产业升级转型成功才能带动区域内的房地产发展,否则,房地产业将会徘徊一段时间。

  点评:

  三大城市群,粤港澳湾区发展潜力最大

  在各地政府调控下,大湾区房地产市场依旧有作为。5月17日,中原地产举办“大融合·超预测———2017年粤港澳区域融合高峰会”,被誉为地产教父的中原地产创办人、中原集团主席兼总裁施永青,及中原地产大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智均现身。

  施永青在演讲中表示,中国三大城市群当中,粤港澳湾区的发展潜力最大,现在国家提出融合,只有打破户籍、贸易壁垒,才能使粤港澳大湾区的融合更完美。而粤港澳湾区应当实现人才共享,自由流动,去到哪个城市都能享受同样的户籍福利待遇;企业拓展业务在多市落地开花,企业可以在粤港澳其他城市活动经营。例如做房地产的,在中山拿到了资质,深圳也认可,其他城市都认可。

  同时,他现场表示,今年第一季度中国经济运行良好,预计本次房地产调控不会短时间内就结束。他指出,本轮楼市调控始于去年10月,与以往略有不同的是,今年一季度中国G D P增长势头良好,根据国家统计局初步核算,一季度国内生产总值180683亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%。“以往扶持房地产市场是因为经济下行的压力,国家并不希望看到社会资源过度流入房地产市场,希望其他实体经济获得更多的资源投入,得到更好的发展”,他称,只有中国经济顺利转型,房地产才有后继发展的动力。

  数据:

  GDP发展高于合格线,房地产增速加快

  的确,南都记者统计发现,近期珠三角多个城市的G D P“成绩单”公布,均高于6.9%的合格线,为经济转型打下基础。据相关数据显示,珠三角9市第一季度的生产总值合计约1.59万亿元,占了广东省G D P总额的81.7%。其中,广州、深圳的经济总量稳居第一梯队,分别为4692.36亿元、4584.27亿元,占到了超过58%的份额。其次是佛山、东莞为第二梯队,第三梯队中G D P总量从高到低依次是惠州、中山、江门、珠海、肇庆。

  珠三角内部“冷热不均”、中山G D P还未出现大跨越,但房地产开发投资却在珠三角城市中排前列。一季度,广东房地产开发投资2004 .11亿元,占广东固定资产投资(不含农户)5679.23亿元的35%。在珠三角9市中,房地产开发投资在固投中所占比重,有7市都超过广东省平均水平,其中,中山市的一季度固投中,房地产投资占比达61.1%,同比增长23.6%,拉动中山固投达到17.5%的增速,超过了广东省的平均水平。房地产投资成为了中山市投资的主要支撑点,但与此同时,其工业投资的增速同比回落了11个百分点,总量上只有房地产投资的一半不到。

  有分析指出,2014-2016年期间,中山的房地产开发投资占固投的比重都在五成以下,今年一季度房地产投资的猛增,与去年底以来一系列政策利好不无关系,尤其是讨论多年的深中通道,去年底终于正式动工,中山成为最直接的受益者。

  隐忧:

  无使用价值支撑,楼价就可能下降

  对于目前像中山等城市出现房价有下降的可能,施永青在接受南都记者专访时指出,只有未来的经济产业转型升级成功,才能让房地产市场健康发展。房地产是经济发展的“果”,而不是“因”。

  “而现在的房价已经远远超过这片土地生产力的提升了”,他指出,一个区域对房地产有多大的溢价,与土地的生产力是紧密相关的,要想中山房价上升,就要中山的产业顺利转型,产业产值需要上升。“这才是名副其实的房价上涨。以前可能生产力上升,但房价没有完全反映,现在则是反映过度了,所以中央政府并不希望经济脱实向虚”,他称,仅仅只有交换价值,没有使用价值进行支撑,楼价就会缺乏支撑,就会有可能下降。

  实际上,4月份的中山楼市成交数据首次出现轻微下滑的迹象。同时据部分业内人士反映,目前中山楼盘报备价格及网签价格全面“卡死”,过高的楼盘一律不给网签,市场也开始逐渐冷却。同时,惠州的G DP超过了中山,但楼价还是低于中山。此外,中山的工业投资增速也在回落。

  解决之道:

  交通打通,吸引外市客户“用起来”

  除了亟须转型的经济以外,利用地理优势接管外地购房者定居中山是其中一个解决之道。中原地产大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智表示,深圳、广州的客户比较喜欢买中山的房子,是看好中山的未来潜力,没有多少人会过来住,现在的空置率只是从开发商手上转移到市民手上,仍然很高。如果一个城市,只依靠投资客过来买,无法解决空置率的问题的话会很危险,但如果能解决交通问题,这就不一样了。

  “虽然中山房价涨得很厉害,但深圳也涨得很厉害,目前仍有3倍多的差距。如果时间交通成本减少,不排除未来会有深圳的人过来中山居住。深圳目前已经有2000万人口,中山目前300多万人口,粤港澳大湾区概念就是部分城市人口容纳不了,需要外移”,他举例道,目前很多深圳人把小孩、老婆,安顿在惠阳,自己在深圳住个小房,周末回去。相同的,未来中山也有机会凭借深中通道等交通硬件的助力成为深圳人的第二居所。

  “从周边城市的限购周期可以发现,限购在一个地方是持久的政策。限购的背后代表政府不希望大家过分地投资,房子还是用来住的”,他表示,中山的房价未来发展一定要看政策,他认为最终让步的还是开发商。因为开发商的经营成本是很大的,目前银行对房地产的支持已经在减慢。同时他认为,未来房价将会回调的,回落的过程也是一个博弈的过程,个别开发商的突破口出来后,其他开发商也会跟着有所动作。

  但是,李耀智认为最大压力不是今年,是明年。“整个广东去年出了很多地王,按照开发商周期一年多的时间,明年就是多宗地王推出的高峰期”,他分析,拿地的时候没有说以后卖房有指导价,开发商高价拿地,但市场继续限价不能卖,这时候的压力才是最大的。

  对话

  施永青:GDP排位靠后的,未来反而是大湾区发展得益者

  在中原地产举办的粤港澳区域融合高峰会上,被誉为地产教父的中原地产创办人、中原集团主席兼总裁施永青接受了南都记者的专访。

  独占港澳优势是大湾区的进步助力器

  南都:大湾区的概念最近很热,在中国有长三角和珠三角两大经济沿海城市群。请问粤港澳大湾区与长三角城市群有什么不同?你认为哪个发展会更好?

  施永青:中国在改革开放之后发展很快,不仅只有一个城市群,有珠三角、长三角、环渤海等,但珠三角有一个特色是其他城市群没有的,就是珠三角有港澳区域。

  我们经常说融合,其实地区除了融合之外,还有差异。有差异才有冲突、才有刺激、才有变异,这是进步的基础。港澳跟内地城市既有互相支持,也有互相补充,有些地方互相竞争,这就是初级变化。进步也是一种变化,没有变化就没有进步。我认为珠三角大湾区最不一样的地方就是区域间相互刺激、相互进步。

  其实在经济发展初期,港澳地区对珠三角有着较大的刺激作用。一开始大家(珠三角城市)都是低级发展状态,生产方向集中在来料加工,但也为市场资本及与外来市场的连接等都带来了进步。但现在,这些做法的价值已经很低。现在中国在这方面的工业生产已经远超过当时香港能够带进来的。

  但是,香港依旧还有可取之处,主要在软件方面。有些人会问,为什么交易量那么大的上海深圳金融市场的多元化程度、参与国际化的程度还是比不上香港?香港在法制方面为金融市场提供支持,但内地在这方面还有待进步。合同法、合约的履行、产生纠纷的处理判决等都是金融交易的基础。

  现在珠三角的经济发展要更上一层楼、除了工业生产的含金量要上升一层楼,在服务业中,政府提供的交易平台,是否足够透明,这是香港值得借鉴的地方。

  所以,这就是港珠澳大湾区的最大不同。港澳截然不同的制度反而能刺激到火花。纵观人类历史上,发展最快的地方,往往是两种不同文明的交织点。我相信粤港澳大湾区有两种文明交织点的火花,从人才、物流、知识、文化等,可以对经济产生很大的进步。

  回归生产力

  只有经济转型房地产才能发展

  南都:那么你认为在本轮粤港澳大湾区经济崛起中,房地产会受到怎样的影响?

  施永青:经济对房地产的影响是最基本的。一个区域对房地产有多大的溢价,与土地的生产力紧密相关。我上世纪60年代到珠三角,这里基本都是绿油油的农田,很漂亮。但土地仅仅用来耕种农作物,它能有多大的产出呢?那时候说的是亩产千斤,也就是说农民吃完饭后收租才几毛钱,那你说当时这些土地值钱吗?农业只能靠太阳光靠雨水,可以转化的生产力实在太低。等到建工厂的时候,生产力就上来了,地价也开始上升了。经济活动也多了,随后新的写字楼、新的商铺等的需求就随之上来。

  因此,对于以后的房价,我想说的是,经济有本事就转型,房价有本事就能上升。刚才听到中山的房地产商说,中山的房价要降了。为什么降呢?因为现在的房价已经远远超过这片土地生产力的提升了,这都是虚的。

  因此,要中山的房价上升,就要中山产业转型,产业的产值上升。到那个时候,才是名副其实的房价上涨。以前可能生产力上升,但房价没有完全反应,现在则是反应过度了,所以中央就叫你不要搞这么虚的东西。

  中国的房价应该是需求带动、生产力上升带动,最好有人用,用的人也匹配适当能力,这才是合理的。

  现在的价格是比较出来的价格,不是从底部推上去的。底部推上去是人口增加、人口不再种田、人口从事工业活动、做专业服务、金融服务,这是收入提升、负担能力提升、需求上升所推动的楼价。这样上来的楼价,政府看到会很开心,不会要求限价。

  因为买的人很多都是投资用的,只产生交换价值,却缺乏使用价值支持。若有使用价值,即使有交换价值的存在也不用担心,总有人用总有人买。但现在不是从底部推上去而是从顶部掉下来———大家觉得你可以卖那么高我也可以卖那么高,是互相比试而来的。原来的高成交可能是头脑发昏,大家以此为基础推高房价,但一旦掉下来就没有支持了。所以我觉得调控房地产是有道理的。

  短期内政府会透过房地产的放松来带动经济。在2-3年前其实政府采取降息降准的宽松货币政策。这使得老百姓乐意去购房,开发商资金回笼后又去做新的投资,那么钢材水泥家电装修等一系列的相关产业都有提升,这是一个拯救经济的权宜措施。但我们不能够把这一权宜措施看成是一个永久持续不断的做法。两年前我说过,经济一好,房地产就“瘦”。为什么?因为经济火车头不在房地产,应该是经济好了房地产好,而不应该反过来。房地产应该是经济好的后果。

  你看全国今年第一季度经济增长6 .9%,比预期的6 .7-6 .8%要好。另外,出口也增长了,外汇储备也恢复正增长。实体经济形势相对好了,房地产调控则越来越紧。现在幻想限购限贷限价会放宽,不切实际。

  落后区域的市场将被“拉平”得益

  南都:对于粤港澳湾区,哪个城市将获益更多?

  施永青:如果变成一个城市群,应该是越落后的,得益越多,因为基本的经济要素会被“拉平”,应该是越落后的会被拉近一点。

  你看中国、印尼、土耳其、墨西哥他们的工资上升。以前中国工作与否都是36元/月,现在已经3600元/月,增长100倍了,上升过快。但你看发达国家和地区,美国、欧洲、香港,这段时间的工资很难上升。经济学上叫做“Factor priceequalization”(要素均化论),基本要素价格就会拉平。所以,落后的区域可以拉近一些。

  但是要做到这一点,要做到这个并不是口头说说就可以的,需要通车、通信、物联网的流通,譬如深中通道的开建。但这个是硬件方面的,还需要软件方面的流通,譬如人才的流通。

  另外就是公司的转移。华南要搞大湾区,地方的法律要统一,譬如,深圳的公司到中山来,深圳批准了中山也同步批准,这样就可以降低成本,把自己区里的门槛取消掉。公司、资金、信息的流通,自由度的流通,这样交流创意才能充分发挥,才能达到拉平的效果,这是一个区的远见需要打造的。

  目前中山、惠州等城市的G D P排后面,反而它会是未来大湾区发展的得益者。

  香港楼市较特殊

  国内房价或“徘徊”

  南都:香港最近拍出中环地王,该地王高达5.05万港元/平方尺,请问中国此轮调控也会出现这样的情况吗?

  施永青:前面已经提到,房地产是不应该成为经济的火车头,但个别城市是例外。现在香港是流通的,香港政府应该想办法保证香港当地居民首次置业的需求,应该出台相应的政策。

  在上世纪80年代日本经济向好的时候,不少日本人到美国购房。洛克菲勒大厦也被买了,当时不少美国人并不开心,但美国政府当时并没有限制日本人买房。他们认为,这些被买下的房子是不动产,不能转移,要买就让他买,还是美国人在用。

  我认为,商业楼宇升就升,香港政府可以置之不理。现在整个中国富起来的人都想到其他地方投资,这么多人过来香港购房,那么楼价一定升。

  我相信中国房地产应该要调控到合理水平,经济实现转型后土地生产力跟上后,房地产才能继续发展。而这需要时间,未来房地产业有可能徘徊一段时间。

  采写/摄影:南都记者 萧倩苑

  粤港澳大湾区信息中枢,南都智库产品

  数据来源:阳光家缘、佛山市建局、中原地产、东莞市统计局、中山市国土局、江门市住建局

责任编辑:郑敏
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