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中山人口增加100万?计划已改楼市还会不会继续涨?

2017-03-01 17:16:06 出处:房讯网 作者: (评论0条)
摘要:   根据之前《中山市城市总体规划(2010-2020年)》,到2020年,中山市常住人口规模拟增至420万人,五年内引进人口100万。然而在2016年3月新版的中山十三五规划中,到2020年中山人口目标计划仅仅是增至365万,比原来计划少了足足55万!   

    房讯网中山消息 距离2月22、23大型土地拍卖已经过去一周,在20多个大型开发商围抢之下,中山各种”地王”纪录也在被频频刷新,无论是溢价率高达322%的黄圃地块,还是楼面地价过14000元/㎡的东区地块,既让人感到震惊,又似乎合情合理。

  各大楼盘更是借势营销,到处都是涨声一片,或者是封盘待售,房价直奔25000元/㎡,楼盘一夜升价5000元/㎡的消息不绝于耳。我们都知道,有些因素是会短时刺激价格上涨,但是商品决定价格主要因素还是在于供求。中山房价是不是继续狂飙猛涨,除了土拍,我们也要分析下其它因素。

楼盘微信推送提示项目即将涨价

  “地王”威力实质:未来价格“吓”现在买房者

  在房地产市场中,要让区域楼价上涨一般要满足两个条件:一是购买力的持续导入形成供不应求,二是片区出现地王拉升楼价预期。

  为什么拍地潮都会引起波涨价潮?利用的就是“地王”拉升楼价预期,简单来说,购房者都存在思维惯性,就是买涨不买跌,见楼市涨价就容易恐慌入市,越是涨价越是要买房。

  就在上周土拍之时,东区地块超过14000元/㎡楼面地价结果一出来,便有业内人士开始测算其售价将要高达25000元/㎡,然后周边楼盘趁势一宣传,乘机升价或者催促顾客赶快入手。我们需要注意的是,这个价格并不是今时今日东区的价格,而应该是“地王”两三年后的价格,换句话来说,这是三年后东区最高价格。

  三年后,25000的价格在东区或者已经是一个大众都已经不再惊讶的价格。我们都知道,现在这个世界发展日新月异,三年后的变化可能是翻天覆地,就像两年前中山城区四五千的房子无人要,谁又能料到现在城区一万多却无房买的局面。

  “地王”拉高价格? 老地王们表示过得并不好

  不少“地王”拿下之时,的确可以带旺所在片区,对区域内其它楼盘绝对是利好消息,然而很多房企拿了地王后,产品入市后价格低了成本收不回来,高了购房者会不会买账,自己却反而走入了尴尬的境地。

  除了2016年末和上周两大型土拍,中山最近几年土地市场较为惨淡,别说地王,市区很多位置好的地块都流拍,起拍价成交才是常态。

  2007和2010年,中山出现了两次地王潮,诞生了十几个地王,但是好些地王后期表现并没有那么亮眼。据媒体相关报道,在2007年,昌盛集团拿下了中山当年一个”地王”。该地块35万多平方米,正因为当时处于房地产繁荣的“疯狂期”,起拍价就达到了6.46亿元。经历了308次举牌,昌盛集团以7.9亿元的价格拿下。成为地王后,这个被命名为中山广场的项目却一直没有动静。后来昌盛集团因资金问题,以6.4亿元的总价转让给奥园地产,这才有了后来的中山奥园。

  中海龙湾国际项目是2010年初的地王,石岐区张溪的“台湾仔”地块被中海地产3.86亿元竞得,折合303.6万元/亩。项目初定位打造万元级别的豪宅,但恰逢中山楼市调控,推行限价令,后来销售价格基本维持在五六千。

  中山引进人口100万? 这个计划已经改了!

  根据之前《中山市城市总体规划(2010-2020年)》,到2020年,中山市常住人口规模拟增至420万人,五年内引进人口100万。然而在2016年3月新版的中山十三五规划中,到2020年中山人口目标计划仅仅是增至365万,比原来计划少了足足55万!

  从目前的321万人到2020年末增加365万人,四年共要增加44万人,也就是说每年平均要增加11万,而中山在但是2010-2015年六年时间里,中山常住人口仅仅增加了9万人,年均增加才1.5万人,任务上相当之艰巨。

中山2010年至2015年人口增长示意图(来源:中山统计年鉴)

  就在不久前,国家出台“城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式”的有关规定,珠海当即取消积分制出台新入户政策,佛山放开购房入户,肇庆不但取消了原先的积分制入户,更是推出了半年居住证可以入户的“零门槛”。按照规定,中山应属于取消积分制城市,并不是说积分入户政策不好。但按规划,积分入户满足不了中山未来五年人口增长的需求,甚至可以说是对入户需求的限制。笔者亲身经历准备积分入户的材料,那真是多如牛毛,异常繁杂。

  我们都知道,中山一向是以舒适宜居而闻名,风景优美,空气清新,房价便宜,不少人愿意留在中山也正因如此,但是,这些年很多内陆城市开始纷纷开设工厂,珠三角对于外来务工人员的吸引力正在逐渐下降,中山自是更不必说,工资水平本身不高,现在房价又继续狂飙突进,人才吸引进一步降低。

  还是那句话,供求决定价格,房价的涨势的持续离不开购买力的持续导入,目前深圳购房者正在持续减少,本地客户数量有所上升,但是目前价位已经基本是所能承受的极限了。中山人口如果增长还是这么缓慢,那么目前拉高的价格只是土拍带来的瞬时刺激暂时虚高罢了,如果想要投资,要想一下谁来接盘这个问题。

责任编辑:吴日喜

 

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